Home » Decoración » ¿cómo pagar menos impuestos a la hora de vender nuestra vivienda?
Home » Decoración » ¿cómo pagar menos impuestos a la hora de vender nuestra vivienda?

¿cómo pagar menos impuestos a la hora de vender nuestra vivienda?

A la hora de vender nuestra vivienda o segunda residencia, nos surgen un montón de dudas relacionadas con los impuestos, todos queremos pagar lo menos posible. Desde el despacho de abogados dPG nos dan unos pequeños consejos para reducir la factura final. 

Si queremos conseguir una fiscalidad más favorable, ¿es mejor vender nuestra vivienda ahora o esperar a 2017?

El régimen fiscal del año actual no parece que vaya a cambiar para 2017.

Hay circunstancias particulares que pudiera hacer más beneficioso aplazar la venta hasta 2017, como puede ser que el contribuyente cumpla 65 años en 2017, en cuyo caso la ganancia patrimonial quedaría exenta fiscalmente.

Sin embargo, hay que estar pendiente de la negociación de los presupuestos correspondientes al ejercicio 2017, que junto a la presión recibida de Bruselas referente a los ajustes necesarios para el cumplimiento del déficit, podría derivar en un incremento de la presión fiscal. 

Tras vender una vivienda habitual, ¿es buen momento para reinvertir?

Efectivamente quedarán exentos de gravamen los beneficios obtenidos por la venta de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total de la venta se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual. Así, cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la primera venta, se excluirá de tributación la parte proporcional de la cantidad reinvertida respecto de la obtenida.

¿Qué ocurre con las ganancias obtenidas en el caso de vender una segunda vivienda?

En primer lugar recordar que si la vivienda fue adquirida antes de 1995, se aplicará un coeficiente reductor del 11,11% por cada año anterior a 1995, que se aplicará a la parte de la ganancia patrimonial generada hasta el 20-1-2006, y en la actualidad, esa reducción se aplica a la parte de la plusvalía que corresponda a los primeros 400.000 euros del precio de venta.

Si la vivienda fue adquirida entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, la ganancia patrimonial se reducirá a la mitad.

Si se vende el inmueble a plazos, se puede acoger a la regla especial de imputación de la ganancia, al cobro de los plazos. Por esta regla solo se tributa por la ganancia patrimonial a medida que hay cobros, dentro de una venta a plazos, no se tributa por la totalidad a la firma del contrato.

La ganancia o pérdida patrimonial de la venta, se puede compensar con otras pérdidas o ganancias patrimoniales que se materialicen, antes de final de año, de otros elementos patrimoniales.

¿Qué diferencia hay si la persona es mayor de 65 años?

Los contribuyentes con 65 o más años, no tendrán que tributar por la ganancia patrimonial que se haya producido por la venta de la vivienda habitual. En caso de matrimonio, si uno no tiene cumplidos los 65 años, solamente quedaría exenta el 50% de la ganancia.

Las personas con 65 años cumplidos, tampoco tendrán que tributar por las ganancias patrimoniales resultantes de la venta de cualquier bien, siempre que el total del importe obtenido se reinvierta en la constitución de una renta vitalicia asegurada, y hasta un máximo de 240.000 euros. 

Dicha renta vitalicia deberá cumplir, entre otras, las siguientes condiciones: constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión del elemento patrimonial y formalizarse en un contrato de renta vitalicia suscrito entre el contribuyente, que tendrá condición de beneficiario, y una entidad aseguradora.

Éste planteamiento resulta muy atractivo para planificaciones fiscales de ventas de negocios por parte de empresarios mayores de 65 años.

¿Qué opciones tiene una persona que cuenta con varios inmuebles alquilados para pagar menos impuestos?

El alquiler de inmuebles puede generar tres tipos de rendimientos, de capital mobiliario, en caso de subarriendo, de capital inmobiliario, que son los arrendamientos normales de inmuebles para uso de vivienda, y rendimientos de actividad económica, que son los resultantes de aquellos arrendamientos de locales afectos a una actividad empresarial. 

En el caso de arrendamiento de locales cuyo uso exclusivo es el de vivienda, resulta de aplicación una reducción del 60% del rendimiento neto, es decir, de los ingresos por el alquiler menos aquellos gastos deducibles recogidos en la norma.

En el caso de arrendamiento de locales cuyo uso va a ser empresarial, ligado a una actividad económica, la ventaja frente al alquiler de vivienda radica en que no existe condicionamiento alguno para el importe de gastos deducibles en relación a los meses en los que el inmueble se encuentre alquilado y en que podrán aplicarse los coeficientes de amortización recogidos en la ley de Sociedades.

Si el arrendador propietario de varios inmuebles decidiera constituir una sociedad para gestionar su actividad principal de alquiler,  y voluntariamente opta por la aplicación del régimen opcional de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, según el art.48 LIS, disfrutaría de diversas bonificaciones que podrían ser de hasta un 85% de la cuota íntegra.

Acerca del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). ¿Qué obligaciones tiene el arrendador? ¿Puede perjudicar al arrendador que el inquilino no lo pague?

El ITP, impuesto cedido a las Haciendas Autonómicas, grava el alquiler de viviendas a personas físicas por el derecho de uso de la vivienda. Si el alquiler fuera a un profesional o empresa como oficina, no se aplica el ITP, si no el IVA como cualquier inmueble urbano con uso distinto a la vivienda.

El impuesto lo tiene que pagar el inquilino, si no lo hace, el arrendador ejercerá de recaudador, será responsable subsidiario, tendrá que pagarlo para posteriormente tratar de repercutírselo al inquilino. 

El plazo para su liquidación es en los 30 días siguientes a la firma del contrato y por todo el período de arrendamiento y el importe a ingresar se calculará aplicando un coeficiente en función del importe total del arrendamiento y que se publica en cada comunidad autónoma.

 

  • despacho de abogados dPG
  • Vender vivienda
  • Fiscalidad immobiliaria
  • Impuestos
  • Alquiler de vivienda
  • consejos

    También te puede interesar…

    BasqueCatalanDutchEnglishFrenchGalicianGermanItalianPortugueseRussianSpanish